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広告料とフリーレント
賃貸募集のキャンペーン方法のひとつに
フリーレントや広告料をつけるものがありますが
これは入居者のためにフリーレントをつけるべきか
もしくは客付け業者の為に広告料を増やした方が良いのか
そもそもどちらもつけなくても決まるものなのか悩むときがあります。
これはケースバイケースで考えた方がいいです。
なにもつけなくても良い物件は
オンリーワンの特徴があって競争力があったり、
ファミリー分譲マンション、戸建て、デザイナーズなど
他に競合が少ない場合はキャンペーンなどやらなくても
決まるケースは結構あります。
逆に競合が多かったり、オーソドックスな作りの物件などは
キャンペーンや物件に付加価値をつけて
違いを作っていく必要があります。
広告料やフリーレントを決める時には
広告料２か月☆フリーレントに変更可というように
客付け業者に選ばせてあげるのも良いと思います。
例えば、
広告料２か月でフリーレントなしなのか
広告料１か月でフリーレント１か月なのか
広告料無しでフリーレント２か月なのかというようにです。
選択肢を与える事によって客付け業者はお客さんとの会話の中で
決めやすいようにできるようになります。
ただ、こういったキャンペーンはすぐに退去されてしまうと
収支がマイナスになってしまうので
〇年未満で退去の場合は違約金〇か月というように
短期違約金をつけることを忘れないでください。
富士企画では管理や入居付けに悩みをお持ちの
オーナー様からのご相談を承っております。
ご来店いただければ具体的な例も交えて
お話しさせていただきます。
平日の早朝から夜遅くまで土日祝日でも
いつでも受付けております。
お気軽にお問い合わせください^^
お申込みは下記よりお願い致します。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
繁忙期ラストスパートです。
賃貸経営の繁忙期は１～３月ですが
３月末までの入居希望の方が多いので
実際に繁忙期の動きがあるのは３月中旬くらいまでです。
ですので残り二週間程で、一番動きがある土日は後２回です。
１，２，３月でしっかり募集活動をしているのにもかかわらず
具体的な動きがないのであれば
募集条件を早急に見直した方が良いと思います。
学生や新社会人などをターゲットにしている
エリアは特にこの時期は大事です。
設備や募集条件に対して家賃は適正か、なぜ決まらないのか、
３月末までの〇〇キャンペーンをするというのも効果的です。
ただ、エリアや物件、ターゲットの層によっては
繁忙期の影響が少ない所もありますので
そういったところは早急にやる必要がない場合もありますので
よく見極めていただければと思います。
富士企画では管理や入居付けに悩みをお持ちの
オーナー様からのご相談を承っております。
ご来店いただければ具体的な例も交えて
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管理のご相談承っております。
賃貸経営をしていると本当に色々な問題が起こりえます。
空室問題、滞納、入居者のトラブル、近隣のトラブル、
どんなリフォームをすればいいか、設備の不具合、事故など様々です。
例えば空室問題ではしっかり入居者のターゲット層を把握して
それにあったリフォームや募集をしていったり
家賃を下げるより家賃は多少高くても
物件に付加価値をつけた方がいいなど
ケースバイケースです。
物件を購入する前は考えてもいなかった問題が起こって
どうしていいか困っている方も多いのではないでしょうか。
富士企画では収益物件の売買をメインで行っておりますが
賃貸専門の担当もおり、賃貸経営のノウハウが豊富にございます。
その経験やノウハウを活かして
管理を承っている物件は全て満室にできるように頑張っており、
なにか問題が起こってもオーナーさんと一緒に
最善の策を考え解決してきました。
一緒に考え、成長してお互いステップアップしていきましょう！！
管理は基本的にご購入いただいた方のみ承っておりますが
お困りの際はいつでもご相談ください～(^^)
富士企画はお客様に合わせて仕事をしておりますので
平日の早朝から夜遅くまで土日祝日でも
いつでも受付けております。
ご相談のお申込みは下記よりお願い致します↓↓
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ガス会社変更するべき？
プロパンガスの物件を購入した時にガス会社はどうしていますか。
ガス会社選びは賃貸経営に影響を与えます。
ガス会社は料金もサービスも異なりますので
使い方によってはかなり力になってくれます。
例えばガス会社を変更することによって
物件にもよりますがバランス釜を無償で変更してくれたり
TVモニターホン、ウォシュレット、エアコン、ガスコンロのなどの設備を
つけてくれたりするサービスがうけられる可能性がございます。
ただ、会社によっては既存のガス料金より
高くなってしまう場合もございますので
ガス料金、メンテナンス費用削減の
どちらもしっかり考えて決めるのが一番良いと思いますが。
都市ガスはガス料金が安くて
入居者の満足度は高いのですが
給湯器が故障してしまったりした場合は
メンテナンス費用は大家さん負担になってしまいますので
場合によっては都市ガスからプロパンガスへの変更をした方が
良いケースもございます。
富士企画でもガス会社さんの紹介を行っておりますので
気になる方はお気軽にご相談下さい(^^)
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案内時の鍵設置場所
物件案内時の鍵はどこに置いていますか？
管理会社に任せたままで把握していないという方も
いらっしゃるのではないでしょうか。
鍵はダイヤル式キーボックスで現地対応できるようにしてある、
管理会社に置いてあって他社が案内の時は取りに来てもらう、
鍵を開けっ放しにしておく等のパターンがあります。
これは現地にキーボックスが置いてあって
すぐに見れるというのが一番良いと思います。
鍵を開けっ放しもすぐには見れますが
管理上良いとは言えません、、
賃貸営業マンは入居者を案内に行くとき
一件だけ案内に行くより数件行くことの方が多いです。
ですが鍵が管理会社などにあると、
鍵を取りに行って案内後また戻しに行かなくてはいけないので
物件と管理会社の距離がよほど近くない限り敬遠されてしまう可能性がございます。
その他にも管理会社が定休日の日は
部屋の中を見に行けないというデメリットも出てきます。
ですので絶対という事ではないですが
キーボックスであれば安全性は高くなりますし
その方がやり易いと思う賃貸仲介会社は多いと思います。
案内しやすい環境を作るのも大家さんの役目ですので
やれることは出来る限りやってみて下さい(^^)
富士企画では管理や入居付けに悩みをお持ちの
オーナー様からのご相談を承っております。
ご来店いただければ具体的な例も交えて
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インターネット無料で使えます
賃貸物件選びでは
立地や家賃、間取りなどはもちろん大事ですが、
物件の設備も大事な条件です。
どの家庭もインターネットを使うのが当たり前になり
一家に一台というより一人一台というのが
当たり前になった現在では
インターネット無料で使い放題は人気設備の一つです。
富士企画の管理物件でも
導入している物件もいくつかございます。
料金は速度や会社、物件の世帯数によって異なります。
光インターネットの場合は１０世帯で１万円台後半から２万円程、
遅いものでも良いという場合は１世帯当り１，０００円以下で
出来るものもございます。
インターネット無料の設備は
学生や若者向けの方により効果的な印象です。
インターネット無料はインパクトはありますが
空室の部屋があったとしても世帯分の費用が毎月かかったり
インターネットを無料にしたことによって
家賃を高くするとインターネットを利用しない人にとっては
家賃が高く感じてしまうかもしれませんので
自分の物件はどんな方がターゲットになってくるのか、
そのターゲットの層にインターネット無料は効果的なのか
よく考えてからしてください。
富士企画では長年培ってきたノウハウがございますので
お悩みを相談いただければきっと力になれると思います。
お気軽にお問い合わせください～(^^)/
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不動産購入後の利回りUP
収益物件を購入するにあたって利回りは非常に大事です。
ですが物件を購入後にも利回りを上げる方法はあります。
その中のひとつが自動販売機の設置です。
飲料メーカーにもよりますが
飲み物の売上の大体１０～２０％程がオーナーの収入となります。
仮に収入が売上の２０％で単価が１３０円だとすると
２００本で５２００円、３００本売れれば７８００円になります。
電気代の支払いもあるのでそんなに大きくは稼げませんが、
アパートの共用灯料金くらいにはなります。
デメリットは自動販売機の周辺が飲みこぼしや空き缶のポイ捨てで
周辺が汚れてしまう可能性があるという事です。
ただ、その他にも自動販売機がある事によって夜間は明るくなりますし、
入居者はすぐに飲み物を買えるので満足度UPにつながったりと
売上以外にも良いことはあります。
物件のエリアや空スペースによって設置できるかどうか
確認してもらう必要はありますが、
自動販売機設置業者に頼めば設置費用は
業者が負担してくれる事がほとんどですし
設置可能であれば設置した方がいいと思います。
富士企画ではオーナー様からの様々なご相談を承っております。
朝早くから夜遅くまで土日祝日も受付けております。
自動販売機設置業者のご紹介もできますので
気になる方は是非お問い合わせください(^^)
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物件の魅力をしっかり伝える
不動産投資は買って終わりではありません。
いくら利回りの高い物件でもしっかり入居をつけないと
絵に描いた餅になってしまいます。
物件の魅力を引き出すのは
不動産会社の頑張りも必要ですが、
一番は大家さんのやり方次第です。
いままで全然決まっていなかったのに所有者が変わったら
一転して入居がすぐに決まり
高稼働をする優良物件になるというのは結構ある話しです。
高稼働が続いている物件は決まるべくして決まっています。
賃貸物件は入居者も一生住むわけではないのでという考えの方も多く、
周辺の物件と比べて優れている部分があれば決まります。
これは全部が優れていなくてもいいんです。
ご自身の物件の魅力的な所は
賃貸図面に書いたり、客付け業者にしっかり伝えて
良い所を前面に押し出して募集をかけるべきです。
販売図面の工夫などで物件の見落としがちな魅力にも気づいてもらい
見えない所で申し込みの後押しができれば入居は改善していくと思います。
富士企画では管理や入居付けに悩みをお持ちの
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インターネット掲載
投資物件の売買とは違い、
賃貸物件の募集は少しでもたくさんの方の
目に入るようにした方がいいです。
スーモ、ホームズ、アットホーム等の色々なポータルサイトに掲載したり、
物件の近くの不動産会社周りをして賃貸担当者に
把握してもらうようにしたりと方法はいくつかあります。
その中でも今回はポータルサイト掲載のコツになりますが、
例えば家賃を少し下げてその下げた分を管理費に回るのも手だと思います。
ポータルサイトで物件を探すときに
家賃は大きく掲載されているのに
管理費は小さい文字で掲載されている事が多いです。
その中で家賃の低い順で並び替えて
検索されている方も多いのではないでしょうか。
仮に家賃４２，０００円で管理費込というより
家賃３９，０００円で管理費３，０００円の方が上位に掲載されたりします。
部屋を探している方の印象も変わってくると思いますので
自分の物件がどんな感じで掲載されているのか、
部屋を探している方からしたらどんな印象なのか
是非、見て考えてください。
ただ、管理費を上げすぎてしまうと値下げの交渉が入りやすかったり
管理費こんなかかっていないでしょうと不満を持つ方もいます。
客付け業者からしてみても
もらえる仲介手数料は管理費は含まず賃料が基準となりますので
もらえる金額が下がってしまいます。
そのようなケースもあるのであまりやりすぎるのはおススメできませんが、、
程良くやる分には効果はあると思いますよ～^^
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家賃を上げられる設備
築年数が浅ければ家賃は高めに設定できますし
逆に古ければ家賃を低めに設定しなければ決まりにくいです。
これは当り前の話ですが、家賃を決めるのに
設備によって家賃が上がるもの、下がるものがございます。
例えば、東京・神奈川・埼玉・千葉でいえば
単身者向けの物件に独立洗面台や２口ガス（IH）がついていれば
家賃は数千円あがります。
オートロックやセコムなどもポイントアップな設備です。
特に若い女性がターゲットになってくる場合はより効果的です。
逆に相場より家賃を下げないと決まりにくい設備は
室外洗濯機置場、バランス釜、和室などです。
和室はファミリータイプで一部屋だけならいいのですが
単身用で和室だとどうしても家賃設定は低めになってしまいます。
ただ、逆にいえばそこを直せば家賃設定を低くする必要はなくなります。
バランス釜はプロパンガス会社を上手く使う事によって
費用を抑える事ができますし、
室内洗濯機置場新設は１０万円以内、
和室⇒洋室は１０万円台で出来ます。
この費用ならやった方がいいと考えるか
やらない方が良いと考えるかはひとそれぞれですが、
手を加える事によって家賃下落はある程度抑えられます。
富士企画ではリフォームのご相談も承っておりますので
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たくさんの経験、ノウハウがございますので
きっとお力になれると思いますよ～^^
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