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賃料交渉が入った時の対処方法
賃貸経営をしていると入居者から賃料交渉が入るときがあります。
みなさんは交渉が入った時はどんな対応をしてますでしょうか。
賃料交渉が入るタイミングは
入居申込をする時、更新をする時、
他の部屋が低い賃料で募集している事が分かった時等いくつかあります。
ただ、安易に賃料を下げてしまうと
売却する時に価格が下がってしまったり
物件の価値自体を下げてしまいかねないので
賃料を下げるのは最終手段で
フリーレントを一か月分つけたり、更新料をなくしてあげたりと
他の所でサービスしますがどうですか？
というように逆に提案してあげる方が良いのではないかと思います。
それでも賃料が相場とかけ離れてしまっていると決まらないので
あくまで賃料が相場程度だったらの話ですが。
上記とは違うケースですが
入居者さんより現在の家賃を払っていくのがきつくなったので
退去したいと言われた大家さんがいらっしゃいましたが
他の部屋もいくつか空いてしまっていたこと、
過去に滞納などもなく優良な入居者さんだった事から
空いているよりかはマシと考えて
普通賃貸借契約２年だったのを定期借家契約１年に切り替え、
家賃をかなり下げて契約を継続した大家さんもいらっしゃいました。
これは他の部屋が埋まってきたら
契約満了のタイミングで賃料を元に戻すもしくは退去してもらうためです。
最終的には大家さんの判断になりますが
ケースバイケースでこういったのもありだと思います(^^)
富士企画では平日の早朝から夜遅くまで
土日祝日もいつでもご相談を受け付けております。
ご相談希望の方は下記よりお気軽にお問い合わせください。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
管理のご相談承っております。
富士企画では賃貸管理のご相談を承っております。
賃貸管理も２０１４年に初めたのですが着々と管理個数も増えて、
現在では４７０戸を超えてきました。
購入していただいた物件にしっかり責任を持つという
意味合いでも基本的に当社で購入していただいた物件のみを管理しております。
当社での管理物件は新築物件は少なく地方の方が圧倒的に多いですが
入居状況は９割以上を維持しております。
最初は空室が多い物件も多いですが
オーナー様と力を合わせて改善していく過程で
たくさんの経験をしてきました。
そんなたくさんの経験があるからこそできるアドバイスがございます。
不動産が立地が全てという方もいらっしゃいますが
立地以外にも出来ることは結構あります。
賃貸経営にお困りの方はお気軽にご相談ください(^^)/
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きっと良いアドバイスができると思いますよ～
下記よりお気軽にお申込みください↓↓
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空室期間を短く
通常、賃貸募集は不動産業者へお願いする事がほとんどですが
入居者を決めてくれるのは必ずしも不動産業者とは限りません。
例えば現入居者さんに退去時に次の入居者を決めてくれたら
退去時の費用負担無しにしてあげたり
引っ越し代大家が負担しますや商品券〇〇円分
プレゼントしますよ～と伝えてあげると
現入居者が次の入居者をみつけてくれる可能性もございます。
これは今までの経験でいうと学校の近くに物件があり
学生がターゲットの物件がねらい目です。
現入居者は大学の卒業で退去してしまうが
その後輩が住んでくれるといったケースです。
退去がでてしまうとクリーニング費用や再募集のための広告料もかかり
空室期間の家賃はもちろん入ってこないので、
空室期間を少しでも減らせる可能性あるのであればやってみるのも良いと思います。
ただ、契約名義人は変わるので新たにしっかり契約書を結ぶのを忘れないでくださいね(^^)
あまりお金をかけなくてもやれる事はたくさんあるので
賃貸経営でお困りの事があればお気軽にご相談ください！
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繁忙期の終わり
最近は大分温かくなり春の訪れを感じます。
賃貸市場では一番忙しい１～３月の繁忙期が終わり、
この時期に決まらなかった物件は余ってしまった物件という事なので
家賃設定や募集方法が間違っていないか早急に再確認する必要があります。
また、どのくらい内見が入っていたか、
決まらなかった具体的な理由をヒアリングしてみて下さい。
ヒアリングの内容によってどうすればいいかが見えてきます。
これからの時期はあまり動かない時期に入っていきますが
繁忙期が終わったからといって動きがピタっとなくなるわけではなく、
引っ越しが４月にずれ込む方もいますし
最初は実家から学校や会社へ通おうと思ったが
実際に通ってみると遠いのが嫌になって引っ越す方もいます。
５月ではゴールデンウィークもあるのであきらめずに引き続き動いた方がいいです。
その先の６～８月の方が動きは鈍くなりますので
なんとかそれまでにできる事はしておきたいですね。
富士企画では管理や入居付けに関して
お悩みをお持ちのオーナー様からのご相談を承っております。
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初期費用分割できますよ
賃貸物件を借りる時の初期費用は
一般的に賃料の４.５～５倍と言われております。
かかるものは家賃、敷金、礼金、火災保険、保証会社、鍵交換費用などです。
仮に家賃が５万円だとすると約２５万円程とかなり大きいお金になります。
その他にもペットを飼うから敷金+○か月や
２４時間緊急対応サービス入会必須などですと
初期費用はさらに上がってしまいます。
初期費用の高さは物件を探すにあたっての
障害になりやすい部分です。
初期費用を下げるキャンペーンなどをするのも良いのですが
簡単に初期費用を下げてしまうと
大家さんの手出しが増えてしまったり、
入居者の属性が悪くなってしまうから嫌という方もいると思います。
そこで現在は初期費用でもクレジットカードの分割払いを
出来る不動産会社も増えております。
初期費用分割の審査は結構厳しかったりしますが
属性は良いけど訳あって初期費用を分割にしたいという
方などには良いと思います。
この初期費用分割は大家さんがしたいといっても
不動産会社が導入していないと出来ませんが、
例え実際には使わなくても初期費用分割できますよというのは
ひとつのアピールポイントとして使えるので有効です。
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統一性のあるリフォーム
リフォームをどこまでやるべきかというのは
オーナー様の悩みのひとつだと思います。
手を入れな過ぎて空いているのは困るし
手を入れすぎて投資効率が悪くなってしまってもあまり良いとは言えません。
色々な物件をみていると
そんなに費用がかからないところだけやっていなくて
もったいないな～と思う事があります。
例えばクロスや照明、フローリングはしっかり変えているのに
木の枠が古いままであったり、
既存のキッチンにカッティングシートを貼ってきれいになっていても
取手の部分が古いままだったりです。
これだと折角リフォームしたのに統一性が無く中途半端な感じになってしまいます。
木の枠はペンキで塗ったりカッティングシートを貼ればいいので
業者に頼んでもそんなには高くないですし
やろうと思えば自分でもやれるレベルです。
キッチンの取手は１００円均一などでも売っているので
簡単に自分で出来ます。
費用はそんなにかからずに出来ることは結構ありますので
是非、いろいろ試してみて下さい。
富士企画には長年培ってきたノウハウがございますので
お問い合わせいただければきっと良いアドバイスができると思いますよ～(^^)/
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駐車場の有無
立地や入居者の層によって駐車場が必要かどうかは変わってきます。
例えば一都三県で駅徒歩１０分以内の単身者用物件であれば
駐車場はあまり必要ないですし、
地方の場合は例え駅が近くても駐車場は必要になってくる事が多いです。
地方の３LDKなどの広めのファミリータイプだと
車は一家に一台ではなく一人一台になってきますので
できれば駐車場は１世帯２台以上ついていた方がいいです。
ですが駐車場が無いからといって決してだめなわけではありません。
駐車場が必須なエリアであれば近隣の駐車場をオーナーが
借り上げて駐車場付として募集するのも手ですし、
借り上げない場合でもただ単に
賃貸募集図面に『駐車場無』と書くのではなくて
事前に周辺の月極の駐車場の空きや金額を確認をしておき
『近隣に有 月〇〇円（要確認）』という表記をした方が
駐車場ありきで探している方もターゲットになってきて
幅が広がりますので良いと思います。
賃貸経営は物件をいかにたくさんの人に知ってもらい、
良く見せるかというのが大事になってきます。
嘘をついて良く見せるのはだめですが
やり方次第で入居者の見え方は変わってきます。
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ポータルサイト掲載のポイント
みなさんは部屋を探している人がどんな所を気にしているか
意識してポータルサイトへの掲載をしていますでしょうか。
現在は不動産会社を自分で周って探すというより
まずはインターネットで自分の条件に合う物件を探して
その物件に問い合わせてから見に行くというのが圧倒的に多いです。
ですのでまずはインターネットで出来る限り目にとまるようにする必要があります。
外観や居室の写真を載せるのは当たり前ですが、
キッチン・風呂・洗面所・トイレなどの水回りもかなり大事なポイントなので
写真は多く、詳細を載せた方が良いです。
その他にも現在では動画を載せたり
部屋を３６０°見ることができる‘THETA‘を使っている不動産会社もあります。
ただ、ポータルサイトに掲載するのは不動産屋なので
細かく載せてくれるところもあれば
かなり雑な感じで載せている所もあるのが現実です。
折角、きれいにリフォームやリノベーションをしても
部屋を探している人の目に付かなかったら意味がありません。
不動産会社が中々載せてくれない場合は
少し気まずいかもしれませんがしっかり言ってみて下さい。
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空室時の電気
みなさんは空室期間中の室内電球や電気の契約はどうしていますか。
実際に物件を案内する業者・入居者からすると
室内の電気は常につくようにした方がいいです。
土日などは日中に案内に行くことも多いのですが
平日は仕事帰りや学校帰りの夜に案内行くことも多いからです。
夜に物件の案内に行って電気がつかないと
物件の良さが１００％伝わらなかったり
その日に即決しないでまた明るい時に見に来ますというように
入居決定率が下がってしまう可能性があります。
また、居室の電気を設置していない物件も多いので
仮の案内用でもいいのでつけていた方がいいです。
案内用の照明をつける場合は図面にその旨を書いたり
客付け会社にその旨をちゃんと伝えるようにしてください。
（過去に照明を設備だと思って入居した方から
入居後に照明がないと連絡がありトラブルになりかけた事がありました）
あまり古臭かったり部屋の雰囲気と会わないと逆効果ですが
照明は雰囲気のいいものを置くとかなり部屋のイメージが良くなり
費用対効果は高いと思いますので
設置していない場合は検討してみて下さい。
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不動産会社へヒアリング
物件を購入する時も購入してからも
近隣の不動産会社へのヒアリングは大事です。
ネットからもある程度の相場感は分かりますが
直接不動産屋に聞いた方が
部屋を探している方の生の声が分かるので良いと思います。
ヒアリングは物件の場所や間取り、設備を伝えて
そのエリアの需要や特徴、今現在入居中の部屋の家賃、
募集中の家賃は適正かなど聞いてみましょう。
不動産会社や担当者によっては自分の決めやすい家賃を言う方、
その逆にギリギリ決められるかどうかの価格を言われる方など
様々なので出来れば複数の不動産会社をまわった方がいいです。
例え想定家賃が高いと言われても、
そこで簡単にあきらめるのではなくどうすれば
この家賃で決められるか聞いてみて下さい。
〇〇はオーナー負担、初期費用〇〇円プランや広告料をプラスするなど
事前にお金をかけなくても
入居が決まった時にのみ費用が発生するもので解決できるかもしれません。
それでも購入後に思ったように入居が決まらないという事もあると思います。
その場合は今まで案内に行った方の決まらなかった理由、
求めていた設備など一歩踏み込んで聞いてみて下さい。
そこをしっかり分析すればやりようはきっとあると思います。
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