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利回りUP方法
不動産経営をしていく中で利回りは非常に大事ですが
利回りを上げる方法はいくつかあります。
例えば３点ユニットの場合はバストイレの分離工事を行って
バストイレ別にすれば１５～２０％程利回りを上げられる可能性がございます。
その他にもデザインリフォームや設備を充実にしたりです。
ただ、上記は先行投資で先にかなりの費用がかかってきます。
最初にあまりお金をかけられない場合は
あまり大きな利回りUPはできませんが
自動販売機を設置したり、初期費用を下げる分家賃を多少上げたりというのも
いいと思います。
自動販売機の場合は飲料メーカーによって異なりますが
飲み物の売上の１０～２０％程がオーナーにバックされます。
電気代の支払いもあるのであまりにも自動販売機の需要がないエリア
だとマイナスになってしまう場合もございますが
一定以上売れれば共用灯の電気料金くらいにはなります。
ただ、料金だけでなく自動販売機がある事によって
夜間は街灯代わりにもなりますので
入居者にはメリットの事の方が多いと感じます。
需要があるエリアなのか、スペースは自動販売機が置けるのか
確認してもらう必要がありますが
設置料は業者が負担してくれることがほとんどなので
是非検討してみて下さい^^
他にも利回りUP方法はございますので
お気軽にご相談下さい！
富士企画ではオーナー様からの様々なご相談を承っております。
朝早くから夜遅くまで土日祝日も受付けております。
ご相談のお申込みは下記よりお願い致します↓↓
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
閑散期の募集方法
最近は夜も蒸し暑くなってきており夏までももうすぐです。
賃貸市場は閑散期真っ只中ですね。
繁忙期では社会人・学生・転勤等で
引っ越さなければ人も多く、繁忙期の時期に部屋が空いても
決まる可能性は一番高い時期ですが
今の時期に空いてしまうと
入居付けに苦労すると言われており、
この部屋を探す人の動きの鈍さは夏が終わる頃まで続きます。
この時期に部屋を探す方はいつまでに引っ越さなきゃいけないというわけでは無く
現在の部屋に不満があって
良いものがあれば引っ越そうかなぐらいで考えている方が
多いように感じます。
閑散期は他の時期より賃料を下げなければ決まりにくいと
言われたりしますが、賃料を下げなくても上手くお得感をだせれば
決まると思います。
例えばフリーレントをつけたりなど初期費用を下げてあげたり
家賃を減らして管理費にまわしたりです。
家賃５万円 管理費２千円より
家賃４．９万円 管理費３千円の方が
総賃料は変わらなくてもお得感がでてきます。
富士企画では管理や入居付けに関して
お悩みがあるオーナー様からのご相談を承っております。
平日の早朝から夜遅くまで
土日祝日も受付けております。
以下リンクよりお気軽にご相談下さい↓↓
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家賃を下げるデメリット
賃貸経営をしていると家賃を下げるべきか考えるタイミングがあります。
ケースとしては既存の入居者からの家賃交渉、
新規申込者からの入居のタイミングでの家賃交渉
空室が決まらないから管理会社から下げるべきだという提案などです。
ただ、言われるがままに下げてしまいますと
色々なデメリットがでてきます。
例としては家賃を下げる事によって入居者の属性が悪くなり
家賃滞納等のリスクが増える事、
空室の部屋の募集家賃を下げる場合では
インターネット上に情報がまわるのでそれを見た
高い家賃で入居している入居者から
その家賃帯に自分も合わせてほしいという交渉が入る可能性がある事。
（特にファミリータイプだと近所付き合いが多くなるので家賃の話にもなったりします。）
部屋の家賃を下げる事によって満室での家賃収入も減り、
その物件自体の価値を下げてしまいかねなくなり
結果売却価格にも影響してきてしまう事、
家賃を下げすぎて相場を崩すことによって近隣の物件もその家賃に合わせてきて
価格競争になる可能性があるなど
負のスパイラルに陥ってしまう場合がありますので注意が必要です！
ただ、家賃が高いと決まりにくくなる事は確かですので
あくまで明確な戦略がないのに下げすぎるのは良くないという事です。
家賃を下げようかと考えたら、まずは付加価値をつけるなど
物件のバリューアップを図ってみたり
入居者の層をしぼって５人中４人は気にいらないけど
１人はドンピシャではまるような突き抜けた部屋にしてみるのも面白いと思います。
入居が決まらない=家賃を下げるのではなくて
選択肢を多くもってベストのやり方を見つけていって下さい(^^)
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賃料のばらつき
賃貸募集の時は売却の可能性も考えて家賃設定をした方が良いです。
空室よりかはもちろん入居した方が良いのですが
早く埋めるために家賃を低く設定しすぎると
入居家賃のばらつきが大きくなり、
買主の印象が良くなくなったり
低い家賃帯で引き直されて売却しにくくなる可能性がでてきます。
これは購入の時、売却の時どちらにも言えることですが、
レントロールは色々な事を教えてくれます。
レントロールを見ていると極端な場合同じ階数、間取りでも
賃料に数万円の開きがある事があります。
賃料は一年中同じではないのである程度は仕方ありませんが。
通常古くから入居している方は賃料が高く、
最近入居した方は経年劣化などで家賃相場が下がり
安い賃料で入居しています。
その他にも空室が多くなり、とにかく早く埋めるために
賃料よりかなり安くしているケースがあります。
持っている物件が相場より安い賃料で入居している場合は
退去のタイミングで賃料を上げられる可能性が高く、
賃料収入も多くなるので利回りも高くなりますし、
購入時に相場より高い部屋がある場合は
退去時に家賃が下がってしまいますので
バリューアップをしない限り利回りは低くなってしまいます。
ですので現在の賃料設定に引き直して
収益力等を判断していく必要があります。
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迷惑駐車の対処
今回は所有物件敷地内への迷惑駐車の対処方法です。
普段車に乗っている方は迷惑駐車を経験した事がある方も
結構いるのではないでしょうか。
大家さんや管理会社、その駐車場を使っている入居者さんを
悩ませる迷惑駐車ですが
まずは迷惑駐車をしている車のナンバーを教えてもらい
警察署へ連絡して所有者を調べてもらい
管理会社へ注意をお願いする方法あります。
その他にも
『直ちに車を移動させてください。車両ナンバーを記録しています。無断駐車の車両は警察に通報します』
というような貼り紙を貼る方法がありますが
実は別の部屋の入居者の知り合いが空いていると思って
停めてしまっているケースが多いので
頻繁におこるようでしたら車の所有者だけでなく
入居者にもしっかり注意する必要があります。
それでも直らないような悪質な場合は直接警察へ通報するのが
一番手っ取り早いです。
管理会社経由で通報すると
警察も公道の敷地ではなくて
民間の敷地になるので民事不介入で手がだせないようで
電話での注意程度で終わってしまう場合があります。
ですので実際に被害を受けている入居者や大家さんが連絡すると
現地にいって対応してもらえ早期解決しやすいです。
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物件がバランス釜の場合
バランス釜は１９６０年代に公団住宅が建設された際に考案され
全国的に普及しましたが１９９０年代以降に建築された
物件ではほとんど見なくなりました。
ただ、古いアパート等では今もバランス釜の
ままというケースも結構あります。
結論から言うとバランス釜の場合は交換した方が絶対良いと思います。
入居者が嫌がる設備のひとつですので、
バランス釜というだけで候補から外されてしまうケースも
少なくありません。
ただ、バランス釜を交換するとなると
給湯器+風呂釜の交換で２５万円以上はしてしまうので
それを世帯分となるとかなりの費用がかかってしまいます。
また、バランス釜の物件の場合は
キッチンにも瞬間湯沸かし器が設置されていますので
キッチンも直すには給湯器から配管を延ばして
つなげなければいけません。
バランス釜交換は入居者からみると
バリューアップではなくて、当たり前の設備になるだけです。
ですので交換による家賃の上昇はあまり見込めません。
そこで効果的なのがプロパンガス会社を切り替える方法です。
プロパンガスを切り替える事で
バランス釜から給湯器への交換が
実質負担無しでできる可能性があります。
既存のガス会社や都市ガスの場合はできない事もございますが
聞いてみる価値はあると思います。
富士企画でもガス会社のご紹介出来ますので
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状況による家賃
通常、アパートやマンションの家賃は
１階より２階、２階より３階と上に行くほど高くなります。
最上階角部屋ともなれば上には人が住んでいないですし
横も１部屋だけと他よりも高くなります。
ただ、これがどんな物件にも同じことが言えるかというとそれは違ってきます。
例えば５階建でエレベーター無だと階段で５階までは大変なので
最上階は安くしないと中々決まりにくいです。
ですので５階建でエレベーター無だと下記のように３階が一番高いケースが多いです。
低 → 高 ← 低
１ ２ ３ ４ ５ （階）
その他にも高齢者がターゲットになってくる物件ですと
階段が大変になってくるので
２階などよりも１階を好まれるケースもあります。
その場合は上階の家賃設定を高くしてしまうと決まりにくくなってしまいます。
ちなみに病院や市役所が近いと生活保護の需要もでてきますので
生活保護の受給上限金額に合わせてみてもいいかと思います。
このように通常とは違うケースもあるので
先入観にとらわれずケースバイケースで対応して下さい。
富士企画では管理や入居付けに悩みをお持ちの
オーナー様からのご相談を承っております。
平日の早朝から夜遅くまで、
土日祝日でもいつでも受付けております。
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賃貸募集の時は多くの人に知ってもらいましょう
賃貸物件の募集は管理会社に任せっきりという方も
多いのではないでしょうか。
たしかに管理会社がすぐに決めてくれれば問題ないですが
管理会社だけの募集では限界があります。
そこで客付け業者にもお願いする事が多いのですが
どこまでの範囲で客付け業者にお願いするかは管理会社次第です。
賃貸物件の場合はとにかくたくさんの不動産業者に
自分の物件を知ってもらう事が早期入居への近道です。
ですので完全にまかせっきりではなく、
自分の足で近隣の不動産会社をまわった方が良いと思います。
決まる物件というのは物件の魅力はもちろんですが、
賃貸営業マンへ多く認知されている事が多いです。
しっかり認知されていれば
物件を探しにきた方の条件を聞いて
実際にレインズなどで物件を探す前にすぐに紹介してもらえます。
ただ、近隣の業者をまわるのを嫌がる管理会社もいるので
ご自身でまわる場合は管理会社へ一言声をかけてやることをおすすめします。
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長期入居の為にできる事
折角頑張って満室にしたはいいものの
すぐに空きがでてしまい再募集、、
というのでは困ってしまいますので
早期退去にならずに長期入居をしてもらえるような
入居者にとって満足度の高い快適な物件をつくるのも大家さんの役目だと思います。
エントランスや共用部が清潔であるというのは当たり前に重要ですが
例えば長期入居をしてくれている入居者は
設備が古くなっている場合が多いので
独立洗面台の設置やウォシュレットの設置等してあげたり
まだバランス釜の場合は給湯式に交換してあげるのも良いと思います。
バランス釜の交換はプロパンガス会社の交換によって費用負担なしで
できる場合もございます。
その他にも過去２年間滞納が無かった場合は
更新料を無料にしたり、１か月間賃料半額というのもいいかもしれません。
上記はお金がかかる所ですが
お金がかかるもの以外で信頼関係を築くのに非常に大事なのが
入居者からのクレームの迅速な対応です。
中にはなんでそんな事でクレームを入れてくるんだという事もありますが
敬遠をせずに早急に対応する事で逆に信頼関係が生まれます。
対応が遅いと大家さんや物件にたいしての不満が大きくなり
ちょっとしたきっかけで退去へとつながってしまいますのでお気を付けください。
富士企画では管理や入居付けにお悩みをお持ちの
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外壁塗装のタイミング
アパートの修繕でも
費用が大きくなるもののひとつに外壁塗装があります。
外壁は入居者が現地へ行って一番に目にする所ですので
外壁の具合によって印象はかなり違ってきます。
通常外壁塗装は１０年に一回のペースでやった方が
良いと言われる事が多いです。
確かにそのペースでできるのであればやった方が良いです。
ただ、外壁は内装よりも費用負担が大きかったり
購入したばかりで家賃もまだあまり回収できていない状況だと
後回しになってしまいがちです。
どう見ても早急に直さないと問題が起こるような状態であれば別ですが。
ただ、早急に手直しが必要な物件は相場よりも安く売りに出ているケースが多いので
安く購入できた分は初期投資だと考えて修繕費用に回すべきだと思います。
物件の状態が悪いと初期費用や家賃を下げないと決まらなくなり
その結果入居者の層が悪くなってしまったり、
売りに出す時も値付けが安くなったり、買主から指値交渉をされたりと
良いことはありません。
それを事前に防ぐために将来の売却の可能性も考えて修繕をしておくと
物件の価値を高める事ができます。
既存の入居者にも建物の維持に気を使っているという
オーナーだと思われるのでプラスになります。
ただ、特徴的な色にする場合はマイナスになる事もあるので注意が必要ですが、、
不動産投資で失敗する例で
修繕をしない⇒入居率が悪くなる⇒家賃を回収できないから直したくても直せない⇒余計入居率が悪くなる
という悪循環になってしまう例が結構あります。
何事も問題が起こる前に早め早めの対処をおススメします。
余裕があれば是非、検討してみて下さい。
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