利用規約・免責事項
ニュース
退去は事前に防げる事もあります。
賃貸経営をしていると必ずあるのが退去です。
単身者のおおよその入居期間は３～４年程、
ファミリーだと５～６年程と言われておりますが
管理会社の担当からいきなり着信があると
トラブルか退去の連絡ではないかとドキドキしてしまう方も
結構多いのではないでしょうか。
そんな退去は大家さんにはついてまわる事ですが
折角入居してもらったんだから長く住んでもらいたいという気持ちは
ほとんどの方が思っていると思います。
ですが退去が起きにくいようにしっかりと対策している方は
意外に少ないです。
転職や転勤などによる引っ越しや
結婚などによる引っ越しは仕方ない部分がありますが
契約期間が終わったタイミングで引っ越そうや
設備や賃貸条件に不満があるから引っ越すという理由であれば
ある程度は事前に対策する事で防ぐことはできます。
例えば更新料を無料にする事によって
更新のタイミングで退去するリスクは抑える事ができます。
ただ、管理会社によっては
更新料は所有者と管理会社で折半などの取り決めがある所も多いので
どういったやり方にするかは管理会社とも最初に話をする必要があります。
他にも長く住んでもらっている方は設備が古くなってしまうので
退去のタイミングだけではなくて
入居中でも検討して、交換してあげるのも効果はあります。
例えばウォシュレットやTVモニターホンの新設、
独立洗面台の設置等です。
上記全て費用が掛かりますが、退去後に入替えると
次の入居が付くまで資金の回収はできませんが
ですが、入居中でしたら即回収が始まりますし、
入居者の満足度が上がりますので、
退去防止の役に立つかと思います。
他にも共用部に防犯カメラ等設置してあげると
オーナーが防犯に気を使っていると思われるので、
入居者様の満足度が上がります。
事前に退去防止を進めるには
ある程度の費用が掛かることもあるので費用対効果をよくお考えになった上でご検討下さい。
富士企画では管理や入居付けにお悩みをお持ちの
オーナー様からのご相談を承っております。
平日の早朝から夜遅くまで、
土日祝日でもいつでも受け付けております。
以下リンクよりお気軽にお問い合わせ下さい。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
夜の案内でも対応できるように
入居者が退去して空室になると
部屋の電気を止めてしまう大家さんもいらっしゃいますが
実際に物件を案内する不動産会社や入居者からすると
室内の電気はつくようにしておいてもらった方が良いです。
土日などは部屋を探している方も休みで
日中の案内も多いのでいいのですが
平日は仕事帰りや学校の帰りの夜に案内に行くことも多いからです。
夜に物件の案内に行って電気がつかないと
物件の良さが１００％伝わらなかったり
その日に即決しないでまた明るい時に見に来ますというように
入居決定率が下がってしまう可能性があります。
今はIKEAなどでもそんなに高くなくても
雰囲気の良い証明が売っているので
イメージアップの為にもつけるのも良いと思います。
案内用の照明をつける場合は図面にその旨を書いたり
客付け会社にその旨をちゃんと伝えるようにしてください。
（過去に照明を設備だと思って入居した方から
入居後に照明がないと連絡がありトラブルになりかけた事がありました）
あまり古臭かったり部屋の雰囲気と会わないと逆効果ですが
照明は雰囲気のいいものを置くとかなり部屋のイメージが良くなり
費用対効果は高いと思いますので
設置していない場合は検討してみて下さい。
富士企画では管理や入居付けに関して
お悩みをお持ちのオーナー様からのご相談を承っております。
平日の早朝から夜遅くまで、
土日祝日でもいつでも受付けております。
下記よりお気軽にお問い合わせください。
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ガス会社との付き合い方
現在所有している物件がプロパンガスの場合、
しっかりガス会社を選定すれば
賃貸経営するにあたって大きなメリットがあります。
プロパンガスの自由化によってガス会社を
好きに選べるようになり、
ガス会社によって料金もサービスも変わってきます。
具体的にはTVモニターホン、ウォシュレット、エアコン、ガスコンロなどの
設備をつけてくれる可能性があります。
最近ではインターネット無料設備を
実質自己負担なしでできる場合もあります。
ガス料金、メンテナンス費用削減の
どちらもしっかり考えて決めるのが一番良いと思いますが。
都市ガスはガス料金が安くて
入居者の満足度は高いのですが
給湯器が故障してしまったりした場合は
メンテナンス費用は大家さん負担になってしまいますので
場合によっては都市ガスからプロパンガスへの変更をした方が
良いケースもございます。
ただ、２０１７年４月から都市ガスも自由化されるので
どういった動きがあるのか注目していきたいです。
富士企画ではガス会社さんの紹介を行っておりますので
気になる方はお気軽にご相談下さい(^^)
お問い合わせは下記よりお願い致します↓↓
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第二の繁忙期に向けて
４月半ばから夏頃までの閑散期が終わり、
これから第二の繁忙期と言われる時期に入っていき、
物件も動きやすくなりますがみなさん準備はちゃんとできていますでしょうか。
まだであれば家賃や募集条件は適正なのか、
競合物件と比べた時に自分の物件は魅力的に映るのか、
不動産会社に自分の物件は決めたい物件として認識されているか等
再度しっかり確認してみて下さい。
また、入居者のターゲット層を把握して
それにあったリフォームをするのも有効です。
家賃相場からかけ離れるのはおススメできませんが
家賃をさげるより家賃は多少高くても
物件の付加価値をつける方が良い場合もあります。
富士企画では収益物件の売買をメインで行っておりますが
賃貸専門の担当もおり、賃貸経営のノウハウが豊富にございます。
お困りの際はいつでもご相談下さい(^^)/
富士企画はお客様に合わせて仕事をしておりますので
平日の早朝から夜遅くまで土日祝日でも
いつでも受付けております。
ご相談のお申込みは下記よりお願い致します↓↓
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家賃保証会社の利用
現在では賃貸募集をする時に家賃保証会社を必須としている方も
非常に多いと思います。
家賃保証会社は簡単にいうと連帯保証人の代わりをしてくれる会社です。
核家族化が進み、親族に対して連帯保証人を頼みにくくなっている昨今は
入居者からとっても連帯保証人を頼まなくて済むメリットがあり
貸主からしても万が一滞納があった場合でも
代位弁済で入居者の滞納分家賃を肩代わりして支払ってくれたりします。
これで家賃の滞納リスクをかなり軽減でき
通常の連帯保証人よりも確実性が高くなります。
入居者が学生で親御さんが保証人という形であれば
経験上悪質な滞納の可能性は低くなりますが
基本は保証会社必須にした方が良いです。
そんな家賃保証会社はかなりの数あり、
その会社によって審査基準や料金なども違います。
料金でいえば最初に毎月賃料支払総額の５０％というのが一般的ですが
幅は３０～１００%まであります。
その他にも初回で支払うのではなくて
毎月１０００円前後を支払うというものもあります。
初期費用を気にする入居者は多いので
お願いしている管理会社はどの保証会社を利用しているか
把握することが必要です。
できればいくつかの保証会社を使っている管理会社の方が良いです。
ただ、１社がだめでも他の保証会社が通ればいいとは思うものの、
落ちるにはなにかしらの理由があるので注意が必要です。
利用している保証会社の初回補償料が高いのであれば
オーナー負担やフリーレントをつけて
初期費用を抑えてあげるのも手です。
富士企画ではオーナー様からのご相談を承っております。
早朝から夜遅くまで、土日祝日でも受付けております。
お気軽にご相談下さい。
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オーナーも営業
不動産投資を始める理由は
資産形成や年金代わりに、
税金、相続対策等人によって様々です。
ただ、不動産投資は購入するだけで
自動的に家賃が入ってくるわけではなく
立地の良い新築や都心部の駅近物件等以外は
大家さんも営業をしていかなければいけません。
得に利回りが出やすい
築古の物件等は競合が多いケースも多く
その中でしっかり勝ち残るには待っているだけではだめなんです。
特に新参者のオーナーさんの場合は
物件の知名度は低く最初は中々紹介してもらえません。
なのでまずは足を使って物件の最寄り駅や近場の大きい駅前にある
客付け会社をまわりお願いしていくのです。
管理会社が全部やってくれる所もありますが
情報がまわりきらない事も多いです。
そうやって業者さんを廻って覚えてもらうのです。
合わせて仲の良い営業さんを作り、
定期的に話をして忘れられないようにしましょう。
そうすることでオーナー名と物件とを覚えてもらえるようになると、
店頭に来たお客様に対して積極的に紹介してもらえるようになります。
そこまでの状態になると大分楽になります。
その上で常に最新の賃貸状況を把握し、
相場に見合う物件作りができているか確認を怠らない事です^^
富士企画では管理や入居付けのご相談を承っております♪
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物件名を考える
みなさんは物件名を決める時は
なにをもって決定しているのでしょうか。
物件名は少なからず賃貸経営に影響してきます。
時に若い方などは物件名も格好いいものがいいというように
思っているように感じます。
昭和築の物件だと〇〇荘というものがありますが
現在では古臭く感じてしまい
名前だけで敬遠されてしまう可能性もございます。
名前だけでマイナスのイメージを与えてしまうなんて
非常にもったいないです。
最近の物件ですと英語を使った洋風な名前が多いです。
名前を付ける時は意味や覚えやすさも大事だと思いますが
入居者に好印象をもってもらえるかを第一に考えた方がいいです。
名前に迷ったときは
マンション・アパートのネーミング事典という
単語の意味が載っているサイトを参考にするのも良いと思います。
また、有名な地名にある物件の場合はその地名を使った方が
ブランド力がでてくるので有効です。
その場合は名前が他の物件とかぶりやすくなるので
できればかぶらない方が良いです。
一戸建てやテラスハウスの場合は
オーナーの名前や地名だけを入れるだけの
〇〇邸というつけ方をする方もいますが
物件名はつけた方がインターネットでもヒットしやすくなるので
めんどくさがらずにつけてみて下さい。
富士企画では管理や入居付けにお悩みの
オーナー様からのご相談を承っております。
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土日祝日でもいつでも受付けております。
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入居者に清掃をお願いする
分譲などの大型のマンションには管理人室があり
管理人が常駐している物件もあります。
管理人が常駐していると
簡単な清掃は簡単できるので物件の状態は良くなり
建物内での設備のトラブルがあってもすぐに対応してもらえたり
管理人がいる事で防犯面でも効果はあります。
ただ、個人所有の物件で管理人が常駐している所は
ほとんど無いと思います。
一番の理由は人を雇わないといけないので
人件費がかかります。
最低でも２０万円以上はかかるので
規模が大きくないと収支が合わなくなります。
なので人を新しく雇うというのは現実的ではありません。
そこで、例えば長年住んでもらっている方に
賃料の一部を安くする代わりに
簡易的な清掃や問題があったらすぐに連絡をしてもらうような
関係を作るのも良いと思います。
この仕組みを実践している方の中には
入居者が清掃前と清掃後の写真まで送ってきてくれる方もいるようです。
入居者的には賃料が下がってうれしいですし
オーナー的にも通常業者にお願いするより
安くすむ事の方が多いです。
あまり世帯数が少ないと数千円でも大きいので
ある程度の規模がある場合にオススメです。
富士企画では管理や入居付けにお悩みを持つ
オーナー様からのご相談を承っております。
平日の早朝から夜遅くまで、
土日祝日でもいつでも受け付けております。
以下リンクよりお気軽にお問合せ下さい。
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管理会社の選ぶ基準
皆さまは管理会社をどういった基準で選んでいるのでしょうか？
管理を変更するタイミングとして多いのは
新たに物件を購入した時ですが
現在の管理会社のままにした方がいいのか、
新しい管理会社に変更するべきなのか悩むときがあると思います。
入居者からすると現管理会社に不満がない限りは
新管理会社になる事で
家賃の振込先が変わったりと面倒です。
管理費も相場程度で稼働率が良く、融通がきくところであれば
下手に替えるよりかはそのままの方が良い場合が多いです。
逆に空室率が多く売主様からの評判が悪い時などは
管理会社を変更した方が良い場合が多くなります。
管理会社を変えるメリットとしては
新規物件の管理になるので担当者も積極的に頑張ってくれたりします。
長くその物件を管理している会社と新規の会社では
なんとか入居を決めたいという熱意が違う可能性があります。
ただ、地場の不動産会社等では
入居者が高齢であったり外国籍である為
家賃の振込みがスムーズにできず
毎月の家賃を直接不動産会社に持っていっている
ケースが意外にあったりするので
変更する場合は注意が必要です。
その他にも物件によっては
部屋ごとに入居を決めてくれた会社が
管理をやっているという所もあります。
そういった場合は１棟の物件に対して複数の会社が管理しています。
この場合はやりとりをする窓口が何個もあって面倒にはなりますが
管理会社を一つにまとめる事によって、
他の部屋を決めてくれていた会社が急に入居付けを
急にしてくれなくなるという事が以前ありました。
ですので変更の時は慎重に検討する必要があります。
結論はすでに上手く行っている場合は
多少管理費が高くても管理会社はそのままの方が良いと思います。
管理費がいくら安くても部屋が決まらなくては
それは良い管理会社とは言えません。
管理がちゃんといきとどいているか、
入居者からのクレームに対してのレスポンス、
会社の雰囲気など確認したい点は多いですが
一番は仕事へ取り組む姿勢と客付け力だと思います。
これはネットの情報や電話でのやり取りだけでは無く
直接会社へ足を運ばないと中々分からないので
最初は大変ですが是非色々とまわってみて下さい。
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入居後すぐのトラブル例
退去後に原状回復工事をしても
入居後に水回りのトラブルになるケースが結構あります。
これはルームクリーニングやクロスやクッションフロア―の張替等
見た目には気をつかっていても
蛇口のゴムパッキン等を確認し忘れているケースがあるからです。
空室がしばらく続いた部屋だと
ゴムパッキンを使用していなかったため
乾燥して傷んでしまいそこから水漏れが多いので
リフォームや入居が決まったタイミングで
水を流しても問題ないか確認した方が良いです。
また、キッチンシンク下の給水管まわりもしっかりチェックする事をおススメします。
チェックする所は給水管と止水栓、
止水栓と水栓のつなぎ目から水漏れはないかと
悪臭がしないかです。
悪臭がする場合は
排水トラップを掃除します。
それでも臭いが取れない場合は
下水の臭いがホースを通らないで直接入り込んでる可能性が高いです。
主な原因は排水ホースの破損と
ホースの接続部分に隙間がある場合です。
排水ホースが破損している場合は排水ホースを新品に交換するか
水漏れ用の補修テープで穴をふさげば治ります。
ホースと下水パイプの間に隙間がある場合は
ゴム製の防臭キャップやアタッチメント、
もしくは配管用パテで隙間を埋めてください。
どれもホームセンター等で市販されており、
価格も高くないので見つけた時はすぐに補修してください。
入居後すぐのトラブルは特に印象が良くないです。
ただ、こういったトラブルは事前に防げる事が多いので
出来る限り気を使ってみるようにしてください^^
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