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ダイノックシート貼り
２０１７年も既に２週間が経とうとしていますが
みなさんは繁忙期をいかがお過ごしでしょうか。
１月～３月は賃貸経営者にとって非常に大事な時期です。
この３か月間をどう過ごすかによって
今年一年の賃貸経営の良し悪しが決まるといっても大げさではないです。
そんな時期に空室がでてしまったり、
まだリフォーム前の部屋がある場合は急いで行動した方がいいです。
というのもこの時期はリフォーム業者にとっても繁忙期ですので
業者に依頼をしても忙しくてすぐには工事に入れない場合が多々あります。
ですので自分でできる事であれば自分でやってみるのも良いと思います。
富士企画では本日デスクとキッチンに自分達でダイノックシートを貼っていました。
シート貼りは素人でも比較的やりやすく
見た目もグッと良くなるので費用対効果は高いです。
通常はヘラなどでやった方がいいのでしょうが、
キッチンやデスクなどは貼りやすいので
素手でも問題ありませんでした。
全部を全部人任せにするのではなくできる事はやってみるというのも
大事だと思いますよ(^^)
富士企画では今年も管理や入居付けにお悩みをお持ちの
オーナー様からのご相談を承っております。
平日の早朝から夜遅くまで、
土日祝日でもいつでも受付けております。
下記よりお気軽にお問い合わせください↓↓
間取り別の特徴
今回は間取り別でのターゲット層やメリット・デメリットをご説明いたします。
『１R～１K』
単身者向けの間取りになります。
比較的入居も決まりやすいですが単身者なので
ファミリータイプに比べて入居期間は短くなりがちです。
物件数も多い為供給過多になっていないか等の確認は必須です。
エリアによっては２万円以下のものもあり学生アパートの場合は
価格競争が起こりやすいです。
バス・トイレ別なのか３点ユニットなのかによって５～１０，０００円程家賃が変わってきます。
ロフトの有無はそんなには家賃に影響ないですが
２口コンロ・独立洗面台があると有利です。
『１LDK・２DK・２K』
単身者・複数入居両方がターゲットになる間取りです。
人気順でいうと下記のようになります。
１LDK>２DK >２K
ですので２DKから１LDKに間取り変更するケースも見受けられます。
入居付けをしやすくするためにお金をかけて間取り変更することもできますし
そのままで家賃を低く設定しても良いと思います。
このタイプになってくると駐車場が１台では足りず
２台以上必要になるエリアもございます。
【２LDK ＞ ３DK ＝ ３LDK ＝ ４LDK…】
全てがファミリー向けの間取りになります。
３LDK以上などの間取りになる場合は賃料も高くになり入居者の間口が狭くなってきます。
世帯数が多い場合は特に注意が必要なのですが
３LDK以上で賃貸需要がそんなにないエリアですと
近場に大型の分譲マンションや建売戸建てができると
賃貸に住むより購入した方がいいとそちらにいかれる場合もございます。
それぞれメリット・デメリットがございますが
間取りをしっかり活かした募集をしていただければと思います。
富士企画では管理や入居付けにお悩みをお持ちの
オーナー様からのご相談を承っております。
平日の早朝から夜遅くまで、
土日祝日でもいつでも受付けております。
下記よりお気軽にお問いあわください↓↓
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
入居者へのキャンペーン
入居者は物件の間取りやタイミングによって
長短はありますがいずれは必ず退去します。
今が満室だからといってする事がないわけではなく、
満室でも出来る空室対策があります。
その一つが退去時に次の入居者を見つけてくれたら
退去時のクリーニング費用を無料にしますや、
商品券は経費として計上できるので
商品券を〇〇円分あげますよといった特典をつける事によって
現入居者が次の入居者を紹介してくれている場合があります。
可能性は高いとはいえないですが、
普通に退去がでてしまうとクリーニング費用や、
再募集の広告料、空室期間のリスク等がございます。
これは特に学生が多いエリアでは
入居者の後輩なども同じエリアで探す事が多い為
効果は高くなると思います。
これは実際に入居が決まるまでは
特に費用が発生しないのでまず試してみるのも良いと思います。
富士企画はお客様に合わせて仕事をしておりますので
平日の早朝から夜遅くまで土日祝日でも
いつでも受付けております。
ご相談のお申込みは下記よりお願い致します↓↓
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良いチーム作り
賃貸経営をしていくにあたって
管理会社はどこにするか、リフォームはどこにまかせるか、
故障等があったらどこに頼むか等
なにかあった時の為のチーム作りは非常に大事になってきます。
このチーム作りによっても結果は変わってくると思います。
年金代わりの収入が欲しいや
家賃収入を〇〇円にしたい、
仕事をやめたいなど目標は人それぞれ違いはありますが
良い管理会社、客付け会社、リフォーム会社を見つけて
それぞれ専門化の良いチームを作る事が目標達成への近道です。
だれか一人だけがいい思いをするのではなくて
それぞれ協力して行動して、気持ちよく働いてもらう。
そしてチーム全員が儲かる。
そんな良い関係を作れるかどうかも
大家さんにかかっていると思います。
富士企画では大家さんと同じ熱意をもって
行動する事を意識しておりますので
きっと良いパートナーになれると思います。
一人では限界がありますが、チームだと違います。
一緒に満室経営を目指しましょう(^^)
是非お気軽にご相談ください！
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意識した部屋作り
皆さまは何を意識して部屋作りをしていますでしょうか。
賃貸物件で借主の条件に１００％ピッタリな部屋を
作るというのはかなり難しいです。
大まかな部屋探しの条件は一緒でも
入居者の好みは人それぞれ多少は違うからです。
ただ、入居者は１００%条件にあっていないと
入居を決めないかというとそういう事はありません。
多くの人は自分の条件に７～８割はまっていれば決めてくれます。
１００点は無理でもマイナス点を出来る限りなくして
入居したくなるポイントを生み出す意識をしてください。
また、オーナーにはデメリットにみえていた部分でも
人によってはメリットとしてとらえる場合もあります。
ですのでデメリットだと思ってもそのまま伝えないで
言い方を少し変えてあげるのも良いと思います。
例えば坂が多い物件でも『高台にあり眺望良好』
周りに何もなくても『郊外ならではの自然あふれる住環境』
狭い物件でも『独り暮らしの方におススメなリーズナブルでお手入れしやすいコンパクト設計』
このようにマイナス面をどう伝えるかにもよって
成約率はかわってきます。
富士企画ではいつでも
オーナー様からのご相談を承っております。
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年末までの２か月間でできる事
最近は肌寒くなり、
今年も早いものであと２か月程です。
賃貸市場では年明けの１～３月までが繁忙期ですが
繁忙期にスタートダッシュを決めるにも１１、１２月の準備は非常に大事です。
特に地方などでは１～３月を逃すと
次の繁忙期まで中々決まらないというエリアも珍しくありません。
毎年繁忙期が始まってからバタバタ準備するという方がいらっしゃいますが
繁忙期は１日１日が勝負です。
現在の物件に空室がある場合は
近隣の物件と比べて自分の物件にはなにが足りないのか
どんな設備をつけてどんな条件にすれば決まるのかを
もう一度よく考えてみて下さい。
リノベーションしたい部分などがあれば
業者が忙しくなる前に早め早めの行動をおススメします。
富士企画では賃貸管理・入居付けのご相談を承っております。
空室があるけどどうすればいいか分からない、
管理会社は今のままでいいのか、
繁忙期の退去にはどう備えておけばいいのか、
少しでもお悩みをお持ちであれば是非一度ご相談下さい。
富士企画には長年培ってきたノウハウがございますので
包み隠さずお話しさせていただきます(^^)
平日の早朝から夜遅くまで
土日祝日いつでも受付けております。
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これからの賃貸経営
現在は属性がそんなに高くなくても、
自己資金が多くなくても比較的融資が引きやすく
不動産投資の敷居はどんどん低くなっているように感じます。
そのため、不動産投資を始める最低限の知識もないまま
融資がつくから・自己資金を使わなくていいからという理由で
周りに言われるがまま物件を購入してしまい
当初の予定通りの収益がでずこのままいったら
危ないという方も結構いらっしゃいます。
実際に物件を購入する前は本やインターネットで勉強したり、
不動産会社の営業マンや既に賃貸経営をしている方から
話しを聞いたりすると思いますが
その話だけを鵜呑みにするのではなくて
話しを聞いた後で自分にはどういったやり方が良いのか
しっかり考えていくことによって失敗の可能性は低くなっていきます。
また、現在は相続対策でマンションやアパートを建築する方も多く、
物件はどんどん増えている中で日本の人口は３９道府県で減少、
８割以上の市町村で人口減少しており、当然空室率も多くなってしまっております。
そんな時代だからこそ日々勉強して生き残っていく投資家と
なにも変化をせず昔ながらの賃貸経営を続けて
悪循環になっていく投資家といったように
もっと２極化していくように感じます。
人口が減っているからといって
いきなり人口が半分になる事はありません！
０からのスタートでも数年でサラリーマンの年収を超える方も
珍しくありません。
不動産投資はやり方さえ間違えなければ
リスクも低くまだまだ安定的に稼いでいけます！
富士企画では早朝から夜遅くまで、
土日祝日でも無料面談を受け付けておりますので
お気軽にご相談下さい^^
豊富な経験がございますのできっといいアドバイスができると思います。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
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修繕のタイミング
富士企画では新築の物件ももちろん取り扱っておりますが
築２０年以上の中古物件を取引する事の方が多いのです。
築が経っている物件ですと経年劣化しているので
どのタイミングで修繕をするか見極めるのが大事になってきます。
みなさんは今後の修繕計画をどのようにお考えでしょうか。
一言で修繕といっても幅広く、
大きいものだと外壁塗装や屋上防水です。
その他にも給排水管や共用部、廊下などの鉄部等色々あります。
このように修繕人も大きい小さいはありますが
大きな修繕が必要になる前に定期的なメンテナンスをしたりするのは
建物の老朽化を遅らせたり、
入居者が快適に住めるような環境を維持するためにも
オーナーにとって大事な事だと思います。
修繕箇所によって一般的に何年に一度の頻度でやるべきというのはありますが
これは物件の場所や環境、管理状況によって
タイミングは変わってきます。
現地を見ながら各設備の寿命をおおまかに把握して
それにかかく費用と寿命の期間で
積み立てをするのもひとつの手です。
例えばあと５年程で交換が必要なもので費用がおおよそ３０万円かかるとしたら
３０万円÷５年=月５，０００円を毎月家賃収入から積み立てる事で費用を確保します。
そんなイメージで修繕計画を作る事で
イレギュラーな事態による出費がまかなえます。
富士企画ではオーナー様からのご相談を承っております。
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家賃設定の仕方
賃貸経営での家賃設定はすごく重要です。
この価格設定次第で今後の賃貸経営は変わってきます。
理想は高めの家賃設定ですぐに入居してもらう事ですが
中々そうはいきません。
ついつい高めの家賃設定にして物件も決まらないのもよくないですが
かといって４万円ですぐに入居が決まるような物件に対して
４万円未満で募集をするのはもったいないです。
通常家賃設定をする時は管理会社へ相談したり、
インターネットで近隣相場を調べる、
購入時の家賃せってをそのまま引き継ぐなどが多いと思いますが
結論は物件の価値に対して絶妙な値付けができるかです。
入居が早く決まるギリギリの家賃設定は大家さんの腕の見せ所でもあると思います。
少しでも高い家賃で入ってもらった方が毎月の収入が増えるだけではなくて
将来売却するとなった際の価格にも影響してきます。
もし自分の中でこの家賃で入居を決めたいというのがあれば
その価格に物件の価値は適正なのかを考え、
その賃料に物件の価値があってれば入居は決まります。
ただ、価値があっていないからといって賃料を簡単に下げるのではなくて
一部リノベーションなどをして物件の価値をあげるという選択肢もあります。
賃貸物件の場合は一生は住まないしといった理由で
入居者も自分の条件に対して１００点を求める人は少ないです。
費用対効果と投資対効果どちらも考えながらよく考えてください♪
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駐車場表記
地方物件は部屋を探す時に駐車場が必須になってくるエリアも多い為
敷地内に駐車場がある事が多いですが
都心部に近づくにつれて駐車場付きの物件は少なくなってきます。
これが単身者用だとなおさらです。
ただ、駐車場がなくても大丈夫そうなエリアだからといって
入居者は車を利用しないときめつけるのは良くないです。
車を持っている方は
家賃+駐車場でいくらまでというように探す方も結構いるので
事前に近隣の駐車場の価格や空確認をしておいて
賃貸図面には近隣に駐車場有や
徒歩〇分の所に〇〇円の駐車場ありますというように
書いてあげると探す人の幅が広がります。
駐車場が安ければ多少家賃は高くてもいいかも知れませんし、
逆に駐車場料金が高いと家賃は抑えなければいけません。
近隣に駐車場があるのかも分からない状態だと、
物件を探した後に駐車場を探さなければいけなくて
月極駐車場はインターネットで調べきれないので
客付け仲介業者などは紹介しづらくなる場合もございます。
オーナー目線だけでは無く探す人の立場にもなって
行動するのがいいですよ～
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