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バイク置場を作る
賃貸物件を探す時に意外に苦労するのが
バイク置場有りの物件を探すことです。
原付（５０CC）まではOKだけど
中型や大型まで可というのは結構少ないです。
ですのでご自身の物件で駐車スペースに余裕がある場合は
中型以上のバイクも可にすると強みになります。
地方などの物件は駐車場付が当たり前だったり
バイク置場も可能になりますが
例えば都心部の駅から徒歩圏で、
かつ単身者用の物件だと極端に少なくなります。
横浜で賃貸の仲介営業をしていた時も
駅まで徒歩圏でかつバイク置場のある単身者向けの
物件探しには非常に苦労しました。
全世帯分のバイク置場がなかったとしても
全世帯がバイク利用する可能性は低いですし
募集する場合も台数に制限有りとすれば問題ありません。
ただ、どの入居者さんがどのバイクを所有しているかなど
しっかり管理しないと、放置されてしまい撤去に費用が
かかってしまう可能性がありますのでお気を付けください。
自転車やバイクは登録制にして
ナンバーを登録するか入居者のものだと分かるように
決まったシールなどを貼ってもらうのも良いと思います。
バイク置場だけに限らずあいているスペースを
そのままにしておくのはもったいないので
ちゃんと有効活用してください～^^
富士企画には沢山のノウハウがございますのでいつでもご相談下さい。
平日の早朝から夜遅くまで、
土日祝日でもいつでも受付けております。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 http://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 https://www.fuji-kanri.net/
家賃交渉が入ったら
賃貸経営をしていると
入居者から家賃交渉が入る事はしばしばあります。
タイミングは入居申し込みの時と更新の時が多いです。
ただ、売却を考えた時に家賃はできる限り下げないで入居をつける方がいいです。
仮に１０％で売却をする時に家賃を１，０００円下げると
売買では１０％を維持するのに１２０，０００円下げる必要があります。
実際に空室期間が長くなると空いているよりかは
家賃を安くして埋めたいという気持ちになったりしますが
まずは家賃を下げるよりかは
礼金を下げたりフリーレントをつけたりなど
初期費用を抑えるのを考えてみて下さい。
リフォームなどをして家賃の下落を防いで物件の価値を保つ
のも良いと思います。
最初は売却する事まで考えられないかもしれませんが
急に売却が必要になったり、売却したくなった時に
少しでも高額で売却できるような方法を考えてください。
これは家賃を下げるのは悪いという事では無くて
なにも考えずに下げるのは避けてくださいという事です。
相場より高い家賃は決まりにくいという事実はあるので
戦略的に家賃を下げるのは良いと思います。
富士企画にはたくさんのノウハウがございますので
お悩みや相談したい事がございましたら
是非、お気軽にお問い合わせください。
きっと良いお話しが出来ると思いますよ～(^^)
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長期入居してもらえる要素
今回は入居者に長く住んでもらえるような
物件にするために必要な要素のお話しになります。
せっかく入居が決まってもすぐに退去されてしまうと
初期費用やＡＤ、クリーニング費用などの契約内容によっては
マイナスになってしまう事もあります。
入居してもらったからには大家さんも
長く住んでもらえる努力をする必要があります。
まずは物件をきれいに保つことは非常に大事です。
集合ポストがあれていたりたばこのポイ捨てなどがあると
入居者の不満がたまりますし部屋を探している方からも
敬遠されてしまい良いことはありません。
また、共有部分は綺麗になっていても
バルコニーなどにゴミ袋をため込む入居者もいるので
そういった場合は管理会社に注意を促してもらってください。
他にも長く住んでもらった方にはプレゼントを贈るという方法もあります。
プレゼントは商品券などでも良いですが
出来れば、その方が退去した後にもそのまま設備として使える
ウォシュレットやＴＶモニター付インターホンがおススメです。
小さい事ですが共用部分にその季節にあった
おしゃれな物を置くなど定期的に小さい変化をつけることで
マンネリ感を与えずに新鮮な気持ちを保つ事もできます。
どんな物件でもほとんどがいずれは退去しますが、
学校の卒業や転勤、結婚など以外で退去される方には
物件に不満があった可能性があり、
今後の長期入居に必要なヒントが得られるかもしらないので
理由や不満がなかったか聞いた方が良いと思います。
入居したからＯＫではなくて
入居者の満足度をあげる努力も大事ですよ～！
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賃貸保証会社の種類
現在の賃貸市場は家賃保証会社を必須としている物件が非常に多いです
家賃保証会社とは、簡単にいうと連帯保証人の代行をしてくれる会社です。
具体的には万が一入居者の支払いが遅れても
保証会社が代わりに大家さんへ払ってくれたり
家賃の集金代行をしてくれます。
入居者が学生で連帯保証人に親御さんになってもらうという場合は
保証会社をいれなくてもいいかもしれませんが
万が一の為にも家賃保証会社は必須にした方が良いです。
富士企画でも基本的に保証会社は必須にしております。
そんな家賃保証会社の数はかなり多いです。
入居者さんが初回に払う保証料なども会社によって様々です。
毎月の賃料支払総額の５０％程というのが多いですが
中には３０％のものや１００％のものもあります。
細かい保証内容もそれぞれ変わってくるのですが
初期費用を気にする入居者は多いので
初回に払う保証料が高いと初期費用が高くなってしまうので
初期費用を理由に他の物件にされてしまう可能性もあるので
利用している保証会社は何％なのか把握する事をおススメします。
利用している保証会社の初回保証料が高い場合は
フリーレントをつけるとか初回保証料オーナー負担等
やってあげるのもひとつの手だと思います。
そのほかにも初回０円で毎月払いにするものや
外国籍の方向けで何カ国語も対応できる保証会社などもあります。
利用する保証会社によって審査基準・審査内容も違ってくるので
保証会社は一社だけに限らず、最初の保証会社がだめだったら
次はここを利用するというように２段構えなどにしてあげると間口は広がります。
ただ、保証会社を落ちるという事はなにか理由があるという事なので
そこはお気を付けください。
富士企画ではオーナー様からのご相談を承っております。
早朝から夜遅くまで、土日祝日でも受付けております。
お気軽にご相談下さい。
ご相談のお申込みは下記よりお願い致します↓↓
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第一印象の重要度
賃貸物件はとにかく第一印象が大事です。
外観にしろ内装にしろ直感で良いと思った物件は
すぐに決めるという人も結構いたりします。
賃貸物件の場合は入居者も一生住むわけじゃないからと
１００点を求めず、あまり悩みすぎないようです。
第一印象なので部屋を開けた瞬間が大事になってくるのですが
例えば玄関にスリッパがあるだけでも印象は良くなります。
ただ、折角用意しても前の内見者が
脱ぎ散らしたままで行ってしまったりすると
逆に印象が悪くなってしまう可能性もございます。
そこでスリッパを置くときは、
スリッパラックをおいてあげるといいです。
最初からスリッパラックにおいてあると内見が終わったら
ちゃんと戻してもらいやすくなり、次の方も気持ちよく内見できると思います。
また、物件がフローリングの場合は特にスリッパを置くことをおススメします。
今のような寒い季節の内見は床がかなり冷たく、
何分もフローリングの上に素足や靴下でいると冷たくて
物件に集中できず早く帰りたくなってしまうからです。
ひとつひとつは小さい事かもしれませんが
この積み重ねが満室経営へとつながっています。
富士企画では管理や入居付けに悩みをお持ちの
オーナー様からのご相談を承っております。
引い実の早朝から夜遅くまで、
土日祝日でもいつでも受付けております。
一人で悩むよりまずはご相談下さい。
きっと良いアドバイスができると思いますよ～(^^)/
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物件・エリアに合ったリフォーム
賃貸物件をリフォームする時にただきれいにするだけではなく、
そのエリアはどんな入居者の層が多いのか、
自分の物件のターゲットはどんな性別・属性・年齢の方になるのかを
しっかり考えた上で、リフォーム・リノベーションした方が
より入居付けはしやすくなります。
同じ築年数・平米数の物件だとしても
間取りが２DKか１LDKか、２LDKか３DKなのかにもよって
少し入居者の家族構成は変わってくると思いますし、
入居者の層で言っても工場が近くで３～４０代の方が多いであったり
近くに学校があり若者の需要が多い、
駅が近くて都心部へ通うサラリーマンが多いなど様々です。
他にも和室というだけで極端に需要が減るエリアも多い中で
地方の高齢者がターゲットになる物件では
そこまで影響がなかったりその地域の特性は違ってきます。
ちなみに、横浜エリアでは２K以上のファミリー向け物件では
２部屋和室というのは嫌がる人が多いですが
１部屋が洋室でもう１部屋和室というのはOKという方が
結構いらっしゃいました。
それでもオール洋室が一番人気でしたが、、、
ただ、エリア・物件によってベストなリフォームは確実に変わってきますので
毎回同じリフォームではなくて最初は色々試しながら
その物件にあった一番良いリフォームを見つけてみて下さい(^^)
ご相談もいつでも受付けておりますので
お気軽にお問い合わせください。
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３点ユニットのDIY
富士企画では平成元年築前後の物件の
管理を受けることが多いのですが
そのころの単身者向け物件は３点ユニットが結構あります。
３点ユニットは敬遠される方もいらっしゃいますが
価格や条件によっては入居がしっかりつくと思います。
また、少しくらいイメージがある３点ユニットですが
リフォームによってはかなり印象は変わってきます。
before
after
上記はセルフリフォームしたもので、
ダイノックシートを貼って鏡を替えただけですが
かなり印象は良くなります。
木目調の便座は安いのは廃盤になってしまい
今ネットで購入しようとすると８千円ほどしますが
ダイノックシートと鏡だけであれば一部屋１万円以内でできます。
コツをつかめば自分でも簡単にでき、
費用対効果も高いものだと思いますので
機会がありましたら、是非試してみて下さい。
ご相談いただければコツもお教えいたしますよ～^^
不動産投資は立地も大事ですが
満室にむけて購入後も出来る事はたくさんあると思います。
平日の早朝から夜遅くまで、
土日祝日もいつでもご相談を受け付けておりますので
以下リンクよりお気軽にお問い合わせください。
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管理の相談を承っております！！
富士企画の管理の特徴は…
ずばり、エリアの広さです！！
茨城県はひたちなか市
栃木県は宇都宮市
群馬県は桐生市
千葉県は東金市
神奈川県は小田原市
１都３県だけでなく、
北関東３県も管理をしております。
弊社の事務所は新宿区四谷です（笑）
北関東でも管理を受けていると言うと、
「大丈夫なの？」とよく言われます。
大丈夫です。
なぜか…遠隔地でも管理できるように仕組みを作っているからです。
まず、２４時間３６５日対応のコールセンターを導入しております。
入居者さんからの急なお問合せにいつでも対応しております。
そして、遠くの管理物件の設備に緊急事態が起きたとしても
物件周辺の工事業者さんに依頼できるようにしているので、
素早く対応できます。
「入居付けはどうするの？」
大丈夫です。
物件の最寄りの不動産会社さんに
入居付けの斡旋をお願いしているので、
しっかりと募集活動を行えます。
上記のように遠隔でも対応できるようにしております。
現地に行かず遠隔で対応をする富士企画のやり方をご理解して頂ければ、
関東圏ならある程度どこでも管理をお受けしているので
是非ご相談下さい。
富士企画では管理や入居付けに悩みをお持ちの
オーナー様からのご相談を承っております。
平日の早朝から夜遅くまで、
土日祝日でもいつでも受け付けております。
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スタッフ一同心よりお待ちしております！！
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自分の物件の強みを知る
賃貸業者が実際に物件を内見にいくときは
だいたい２～３件、多くても４～５件なので
まずは自分の物件がその中に入らないといけません。
その為には周りにどんな競合物件があって、
競合物件に比べて自分の物件はどうなのか、
どうやって差別化を図っていけばいいのかを
把握するのは非常に大事です。
賃料が安い・駅が近い・初期費用が安い・広告料が相場より多い等
ひとつでも競合に負けない強みがあれば
それがそのまま案内や申込につながります。
その強みをまずは探して、
募集をする時はその強みを全面に押し出してください。
ただ、内見は入るけど中々決まらないという物件は
他の物件のまわし物件として案内されている可能性があるので
注意が必要です。
例えば
A・・・決めたい物件・良い物件（決め物）
B・・・そこそこの物件（もしかしたらこちらできまるかも）
C・・・賃料などは同じだがA・Bに比べて劣っている物件（まわし物件）
とあった場合、営業マンは基本的に
B⇒C⇒AやC⇒B⇒Aといったような順番で案内にいきます。
最後に本当に決めたい物件をよりよく見せるために
わざと気にいらないような物件を先に見せていたりします。
案内は入るけど全然入居が決まらないという場合は
まわし物件として使われているだけという可能性もあるので
注意しながら管理会社や近隣の業者に決まらない理由を
しっかり聞くようにした方がいいです。
決まる物件には決まる理由、決まらない物件には決まらない理由があるものです。
お悩みがありましたらいつでもご相談下さい！
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ターゲットに合った内装
内装や設備は新しく、
且つ、便利であると良いですよね。
特に水回り（キッチン・洗面台・トイレ・ユニットバス）が
新品で便利だと嬉しいですよね。
ただ、それを実現しようとするとお金が掛かって仕方ありません。
キッチン交換で１０万円くらい…
洗面台で６～７万円…
トイレの便器交換で１２～１５万円…
ユニットバス交換は…４０万円以上…
上記の設備入替えだけで１００万円近く掛かります。
一度やれば１０年以上もちますが、
物件ごとの家賃設定によって回収できる期間が違ってきます。
都心の好立地物件ですと
１Ｒでも７万円以上の家賃が取れるので
上記の費用を掛けても比較的回収が早いかと思いますが、
地方の中古物件だと２ＤＫでも４万円を切る家賃設定だったりします。
それですと豪華な設備入替えをすると
設備投資の回収に時間が掛かって仕方ありません。
なので家賃が安い物件は
大規模に設備の入替えをすると投資としてはあまりよろしくありません。
そのため家賃設定に合ったリフォームに留める必要があります。
もちろん設備を入替える必要があればやるしかありませんが、
闇雲に設備投資をする必要性は見極めましょう。
ご参考にされて下さい。
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