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リノベーションは必要なのか…
リフォームとリノベーションの違いをご存じでしょうか？
リフォームは英語だと
「古い物を元の状態に戻す」
「壊れた物を元の状態に戻す」
というような意味になるそうです。
そのため原状回復という意味で使われます。
リノベーションは英語だと
「刷新・改革」という意味があります。
なのでリフォームとは違い、
元に戻すのではなく
新しく価値を高める工事の事を指します。
本題に入りますが、
よく賃貸業者さんへ客付けの相談をすると
「間取りを２DKから１LDKに変更すると良い」とか、
「３DKを２LDKへ変更すると…」と、
人気のある間取りへの変更を勧められます。
想像にたやすいと思いますが、
間取り変更をするとリフォームよりも
大幅に費用が掛かります。
投資として購入した物件で
間取り変更などのリノベーションをする必要が
あるのでしょうか？
…ありません。
費用対効果が悪過ぎるからです。
投資ですから費用対効果を求めていくべきです。
お金を掛け過ぎては利回りが悪くなります。
以前の記事でも申しておりますが、
エリアとそのエリアに合ったターゲットに
狙いを定めたリフォームに限定し、
少ない費用に抑えたリフォームで
入居促進を図るべきです。
ただ、だからといって
「壁紙と床材の張替えだけにしました。」
だと、やらな過ぎたために入居促進に繋がらない場合もあります。
やはり最低限とはいえやるべき事はやらないといけません。
特に地方に行けば行くほど
「最低限」のレベルが高い傾向にあると思います。
どうゆう意味かと申し上げると、
リフォームする内容の質を求められという事です。
つまり、入居者が南関東（１都３県）に比べると
目線が厳しいということです。
ご存じの方もいるかと思いますが、
北関東より遠方の地方ですと
単身向けの物件の場合はバス・トイレ別・２０㎡以上の広さが求められ、
それに該当しない場合は苦戦する傾向にあります。
もちろん、家賃設定との兼ね合いではありますが、
基本的に求められるスペックが高い気がします。
一方、南関東、特に東京ですと
３点ユニットで且つ広さが１５㎡を下回るような物件でも
少し綺麗にするだけで十分に勝負できます。
地方の方がリフォームに力を入れないと
土俵にすら乗れない可能性が高いのです。
ですが、費用は極力抑えなければ投資として成り立ちません。
どうすれば良いのでしょうか？
筆者の独自の見解ですが、
水回りを新しくすると良いと思います。
理由は、水回りが綺麗で
基本的な壁紙・床も綺麗になっていれば
それだけで新しい部屋に見えるからです。
壁紙・床が張り替えられていても
錆の残るシンクやガス台のキッチン、
黄色く日焼けしたプラスチックの洗面台、
その状態だと綺麗には見えなくないでしょうか？
トイレやお風呂（ユニットバス）は古いままでも、
キッチンと洗面台が新品であれば十分良いと思います。
いかに内見に来てもらうか、
いかに内見の際に入居候補者へ良い印象を与えるか。
水回り（キッチン・洗面台）を新品にすれば
それだけで効果はあると思います。
もちろん高価な物でなくて結構です。
安くてもいいので新品にする事が重要です。
ご参考にされて下さい。
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