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満室にするためには…
賃貸オーナーの皆様の目標は満室経営かと思います。
実際に満室で経営できている方、
できていない方、
何が違うのでしょうか？
恐らく違いは１点のみです。
「柔軟」かどうかです。
中古物件で空室が多い物件が売りに出る事が多いです。
空室になっている理由がそれぞれあるのですが、
理由として多いのは家賃設定を変えていないか
こまめに修繕をしていないかです。
まず、家賃設定を変えていないオーナー様に多いのは
新築時から持っている地主さん系オーナーです。
地主さん系オーナーは新築時の家賃設定が忘れられないのです。
もちろん当時からずっと同じ設定のはずはないのですが、
古くなってくると退去の度にリフォーム代で支出が多いので
なるべく家賃を落としたくないと思ってしまうのです。
周りの相場に合わせた設定ができていないので
もちんろん注目されません。
それで退去者が出る度に空部屋が増え、
終いには売却することになるのです。
相場に合わせた「柔軟」な考え方ができないので
そうなってしまうのです。
上記は地主さん系オーナーなので、
そもそも不動産投資オーナーではないので仕方がないかもしれません。
ただ、投資オーナーでも柔軟でなければ満室経営はできません。
例えば、購入時の空室を埋めるために
繁忙期に向けて色々な施策をうつかと思います。
ただ、それも相場に合っていないことがあります。
相場合っていない募集条件を見直す「柔軟」性があるかどうかです。
一番多いのは物件購入時の空室の家賃設定がそもそも相場と合っていないケースです。
相場に合わせるために家賃を落とさないといけない場合があるのですが、
収益性が落ちるのでその決断ができない場合があります。
簡単な決断ではありませんが、
それで繁忙期を逃してしまうとずっと空いてしまいます。
そしたら収益性が落ちるどころではありません。
痛みを伴う決断ができるかどうかが問われます。
家賃設定だけではありません。
リフォームをするかしないかの判断もそうです。
お金を掛ければ見違える様になるので、
リフォームするに越したことは無いのですが、
そこも費用対効果を求めるあまり必要最低限のリフォームもしないケースがあります。
そうなると相場に合わない物件になってしまうので
前例と同じく空室がずっと続くことになる可能性があります。
そうなると費用対効果云々の話ではありません。
やはり、満室経営をしているオーナー様は
上記のような時に思い切った決断ができます。
大切なお金を使う決断ですが、
満室になれば徐々に回収ができます。
満室経営できるオーナー様は時間が掛かっても回収できれば問題無いと割り切れるのです。
その「柔軟」さが大切なのです。
ご参考にされて下さい。
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