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リフォームはどこまでやるべき？
退去が終わるとリフォームをどうするか考えなければなりません。
一般的にはそのタイミングで
入居促進のために有効なリフォームを検討するかと思います。
例えば単身向け物件の場合だと、
〇アクセントクロスを導入したり
〇クッションフロアの張替えをしたり
〇キッチンや吊り戸棚にシートを貼ったり
〇蛇口をシングルレバーに替えたり
〇ユニットバスの壁にシートを貼ったり
〇モニターフォンを設置したり
…ちょっと考えれば色々できる事が出てきます。
では、本当にそんなにリフォームする必要があるでしょうか？
上記の内容を全てやると
恐らく３０万円前後まで費用が掛かる可能性があります。
その全てをやっても家賃を上げることはできません。
せめて賃料を維持できるくらいかと思います。
賃料アップを狙うのなら間取り変更などのリノベーションが必要です。
それなりの費用を掛けて賃料維持程度、
最低限やるべき事をやるだけでも
賃料の維持はできる可能性もあります。
であれば、次の入居者のターゲットを決め、
最低限のリフォームに抑えた方が良いのではないでしょうか？
物件の購入時にもどういった方々が多いのか
調べているかと思いますが、
新しい発見もあるため
入居者のターゲットを決めるのには
管理会社や近隣の客付け業者さんからの
ヒアリングが重要です。
近隣にある工業団地の従業員なのか…
近隣にある大学の学生なのか…
近隣の専門学校の学生なのか…
近隣の工場や学校に通う外国人なのか…
生活保護が多いのか…
色々なパターンがあるかと思います。
その結果を基にどの程度のリフォームが
いいか考え、ターゲットに合った内容にするのです。
例えば、学生がメインのターゲットになるのであれば
上記のリフォーム全てをやった方が入居は付き易いと思います。
ただ、同じ学生でも外国人留学生がメインになる場合は
クリーニングだけでも十分住んでもらえる可能性があります。
外国人で近隣の工場で働いている方がメインターゲットでも同じです。
生活保護の方がターゲットになる場合は
アクセントクロスは必要ありませんが、
必要な範囲でクロスの張替え、床の張替えはやりましょう。
以上のように、
物件のターゲットとなる入居者の内容によって
リフォームの内容を変える事で
無駄に費用を掛けずに入居を付ける事ができます。
たまに、大掛かりなリフォームを提案する
管理会社さんがいるようですが、
鵜呑みにせず、しっかり見極めたうえでの対応を
心がけて下さい。
参考にされて下さい。
富士企画では管理や入居付けに関して
お悩みをお持ちのオーナー様からのご相談を承っております。
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